新 闻 详 情
房产抵押合同该如何写?
来源:http://news.pchouse.com.cn/194/1944473.html | 作者:moorlin | 发布时间: 2017-07-27 | 605 次浏览 | 分享到:

当我们进行购买房屋的时候,签订房产抵押合同是一项重要的事情。相关人士表示,消费者在签到房产抵押合同的时候,要充分读懂合同里面条约的细节,千万不要上了开发商或者中介公司的当。

  房产抵押贷款是指借款人以已购商品住房抵押,贷款银行为借款人提供一揽子资金服务,满足其购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求的人民币贷款。

  房地产抵押合同是指债务人或者第三人不移转对房地产的占有,将房地产作为债权担保而与债权人达成的明确相互权利义务关系的协议。

  房地产抵押合同是主债权债务合同的从合同,抵押人是提供特定房地产作为抵押物担保债权实现的债务人本身或债务人以外的第三人,抵押权人是债权人。当债务人不履行债务时,抵押权人有权依法主张就拍卖该房地产的价款优先受偿。

  房地产抵押合同具有从属性。《物权法》第172条规定:设立担保物权,应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效,担保合同无效,但法律另有规定的除外。所以,一般说来,主债权债务合同无效,抵押合同也无效。

  依照《城市房地产抵押管理办法》的规定:房地产抵押合同自签订之日起三十日内,抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部办理房地产抵押登记。国家实行房地产抵押登记制度,也就是说必须到房地产登记主管部门办理抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。因此,房地产抵押登记作为抵押合同生效的要件,当事人订立书面抵押合同后未办理登记的视为效力未定,房地产抵押合同必须向房地产管理部门登记后才生效。依法设定的房地产抵押,只有办理抵押登记手续后,才受国家法律保护,否则,没有法律效力。

  房地产抵押合同是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有,将该房地产作为债权的担保而与债权人达成确定彼此权利义务关系的协议。房地产抵押合同必须以书面形式签订。


  根据《担保法》第39条和《城市房地产抵押管理办法》第26条的规定,房地产抵押合同的内容主要包括以下条款:

  1.抵押人、抵押权人的名称或者姓名、住所。包括抵押人和抵押权人的名称(姓名)、国籍、住所、法定代表人等。抵押权人往往就是主债权的债权人;抵押人则既可以是主债权的债务人,也可以是第三人,但他们都必须对抵押的房地产有处分权。

  2.主债权的种类、数额。即房地产抵押所担保的债权的种类和数额。房地产抵押合同的订立是为了担保主债权的实现,因而抵押合同中首先应当明确被担保的主债权的种类和数额。

  3.抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及其他有关抵押房地产的基本情况。

  4.抵押房地产的价值。明确抵押房地产的价值是确保抵押权能够得到清偿的另一重要条件。抵押房地产的价值可以由抵押当事人双方协商约定,也可以经由房地产评估确定,但法律、法规规定必须评估的除外。

  5.抵押房地产的占管人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任。由于抵押权人的设定无需转移抵押物的占有,明确抵押房地产的占管人对抵押房地产的管理义务i就显得非常重要。

  6.债务人履行债务的期限。债务人履行债务的期限是指主债权的债务人向债权人履行债务的时间界限。抵押权只有在主债务人不履行到期债务时才能实现。因此,在抵押合同中明确债务人履行债务的期限是判定债务人是否履行到期债务的时间标准,也是确定抵押权可以实现的时间标准。我国《城市房地产抵押管理办法》第17条规定:“有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的,所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。”第18条规定:“以具有土地使用年限的房地产设定抵押的,所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。”

  7.抵押权灭失的条件。抵押权的灭失,将导致抵押权人主债权实现保障的丧失。所以,抵押当事人应在合同中对抵押权灭失的条件作出约定。《担保法》第52条规定:“抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭。”对于房地产抵押期限,最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第12条规定:“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期问,对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后,担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的,人民法院应当予以支持。”不过,法律效力更高的《物权法》修订了这一司法解释中行使担保权的期限,其第202条规定,“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护”,从而大大缩短了抵押权的行使期限。

  8.违约责任。违约责任是合同当事人不履行或没有完全履行合同义务所应当承担的法律责任。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任;当事人也可以约定因一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损害赔偿数额的计算方法。

  9.争议解决方式。争议解决方式是抵押合同双方当事人对抵押合同可能产生的争议的解决方式的约定。争议解决方式一般包括协商、调解、仲裁或者诉讼。

  10.抵押合同订立的时间和地点。

  11.双方约定的其他事项。此外,《城市房地产抵押管理办法》第28条规定,以在建工程抵押的,抵押合同还应当载明以下内容:(1)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的编号;(2)已缴纳的土地使用权出让金或需缴纳的相当于土地使用权出让金的款额;(3)已投入在建工程的工程款;(4)施工进度及工程竣工日期;(5)已完成的工作量和工程量。