上海的房子，对大多数家庭来说，是最大的一笔资产。每月的按揭还了好几年，突然遇到急用钱的时候，很多人的第一反应就是这套房子。
但房子还在还贷款，能不能再办一次抵押？如果能，到底能贷出多少钱？这些问题，很多业主心里没底。
今天墨林金融就专门帮上海的朋友们，把按揭房二次抵押这事儿彻底算清楚。二抵到底能贷多少钱、怎么算、什么情况才划算，全是本地实操的数据，建议想办的业主耐心看完。
先算清楚：二抵能贷多少钱？
这是大家最关心的问题，我们先说答案。
二次抵押的可贷额度，有一个固定的计算公式：
可贷金额 = 房屋当前评估价 × 抵押成数 — 按揭贷款剩余未还本金
用上海真实案例给你算一遍：
张先生2018年在普陀区买了一套房子，当时总价400万，现在市场价涨到600万左右，银行重新评估后给出评估价580万，他当年按揭贷了280万，现在还剩下150万没还清。
银行按照住宅7成的抵押成数计算：
580万 × 70% = 406万
406万 — 150万 = 256万
也就是说，张先生这套房理论上还可以做二次抵押，拿到最高256万的贷款。
如果当时用的是普通住宅的算法。如果是商铺、办公楼、50年产权的公寓，抵押成数要低很多，通常在4-5成左右，算出来的额度就小得多了。
二抵能贷多少钱，主要看这四个因素
因素一：房屋评估价
银行评估价通常低于市场成交价，一般按市场价的85%-95%计算。张先生的房子市场价600万，银行评估给到580万，算是比较理想的情况了。有些银行评估更保守，可能只给到550万。
因素二：抵押成数
这是银行根据房屋类型定的比例，不是能谈的。住宅一般是6-7成，豪宅、别墅可能只有5-6成，商办公寓4-5成，厂房、商铺更低。
因素三：按揭剩余本金
这个数据你的按揭银行可以查到，每期还款后都在减少。二抵额度会随按揭余额降低而逐渐增加——你还的按揭越多，二抵能贷的钱就越多。
因素四：个人资质
额度上限算出来了，但最终银行批多少，还要看你的收入流水、征信状况。如果流水不够覆盖月供，银行会压低额度，确保你还得上。
算出来额度不多，还值不值得办？
很多业主算完账发现，自己这套房二抵只能贷出二三十万。这时候就要考虑：值不值得办？
建议做二抵的情况：
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额度需求正好在这个范围
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急需用钱，不想折腾过桥结清尾款
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原有按揭利率很低，不想动它
建议先结清再做一抵的情况：
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按揭尾款已经不多了（50万以内）
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二抵算出来的额度偏少
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你有办法筹到过桥资金
一抵的利率更低、期限更长、可选银行更多。有时候先花点过桥成本结清尾款，然后做一抵，长期来看更省钱。
二抵办理需要什么条件？
不是你房子有余值就一定能办，还需要满足这几个条件：
条件一：按揭还款满6个月以上
大多数银行要求二抵申请人正常还款满6个月，个别银行可以放宽到3个月。刚办按揭不到半年，基本不用考虑二抵。
条件二：房子已办妥房产证
期房不行，还没拿到房产证的房子不行。必须已经是现房，产证在手。
条件三：征信没有严重问题
二抵虽然比信用贷对征信宽容一些，但近两年有“连三累六”的逾期记录、当前有逾期未还、征信上有关注类或不良类记录，银行基本不收。
条件四：收入流水能覆盖月供
银行会算你的总月供——按揭月供+二抵月供，不能超过月收入的70%。超过这个比例，银行会认为你还款压力太大。
给上海业主的几点实操建议
建议一：先算账再行动，别凭感觉决定
很多业主是被中介催着办的，自己根本没算清楚能贷多少钱、要还多少利息，先按上面的公式算清楚。
建议二：优先找原按揭银行问二抵政策
你在哪家银行做的按揭，优先去那家银行问二抵，因为银行手里已经有你的还款记录，对你更了解，审批流程也会更快。其他银行可能要重新评估、重新走流程。
建议三：如果二抵额度太少，果断放弃
忙活半天，发现只能贷二十万，那就不值得了，可以考虑信用贷、或向亲友周转，别因为额度小还折腾一次房产抵押，不划算。
建议四：拿不准的，先问问专业人士
二抵涉及评估价、成数、按揭余额、个人资质等多个变量，自己容易算错，而且每家银行的成数和评估标准也不一样。
墨林金融在上海做了十几年，这些数据我们每天都在用，你带着房子情况来，我们帮你精确算一算，告诉你到底能贷多少、哪家银行最划算。
